Services

都市更新定義為：將老舊、危險、品質不佳的房屋以重建、整建、維護等方式翻修或整頓。目的是為了「促進都市土地有計畫再開發利用的可能，復甦都市機能」及「改善民眾居住環境與都市景觀，增進公共利益」。

都更的法源有《都市更新條例》（簡稱都更條例）、《都市更新條例施行細則》等，但實行過程也會需要依據個案實際狀況參考都市計畫、建築及土地等相關法規規定。

1-重建：指拆除更新單元內的原有建築物進行重建。只要將住戶安置問題處理好，或有改進公共設施，規劃中可以變更「土地使用性質」或「使用密度」。

2-整建：指改建、修建更新單元內的建築物或充實建物裡的設備，以利改進公共設施。

3-維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理（通常是很小的建物立面維修或拉皮等），以改進公共設施，保持建物良好狀況。

根據《都市更新條例》第3條第6款規定，都更可分成公辦都更、民辦都更、自辦都更3種。

1.公辦都更

實施者是中央或直轄市、縣（市）主管機關。

通常可以自行實施或委託都市更新事業機構成為實施者來主導這起都更案。

資金來源為政府機構。

2.民辦都更

實施者是擁有一定比例土地及合法建築物所有權的「建商」。

通常會委託都更事業機構主導。

資金來源為建商本身。

3.自辦都更

實施者是擁有土地及合法建築物所有權的「一般民眾」所自行組織。通常分為「自辦（經政府立案後成為合法的都市更新會法人組織）」或「委辦（不組織更新會）」兩種。

通常委託都更事業機構或都更公司、建設公司來主導。

資金來源多半來自銀行借貸或自行籌備。

辦理都市更新僅需達法定門檻之同意比即可申請，另民眾參與都市更新於開發過程中，其所有權人權益除受都市更新條例保障，更新改建後可享有最高1.5倍法定容積（樓地板面積）獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外，在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

一、劃定更新地區或單元：

指依都市更新條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更更新地區或由土地及合法建物所有權人依劃定基準自行劃定更新單元。

二、事業概要：

更新單元劃定後，由申請人，取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/2以上同意門檻，舉辦概要公聽會後，向本府申請核准事業概要。

三、都市更新事業計畫：

事業概要核准後，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願，取得都市更新條例第37條規定之同意比例後，舉辦事業計畫公聽會，擬具都市更新事業計畫申請報核；或其同意比率已達第37條規定者，得免擬具事業概要，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理。

都市更新事業計畫報核後由主管機關審查，經過公告公開展覽30天，提請審議會審議通過後，由市政府核定實施。

如實施方式採協議合建者，即可進入計畫執行階段；如採權利變換實施者，則尚須擬訂權利變換計畫。

四、權利變換：

採權利變換實施者，於都市更新事業計畫核定實施後，實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理，並由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任進行估價，並通知相關權利人參與選配，依照選配的結果擬訂權利變換計畫，辦理報核程序。

權利變換計畫經過審議通過後，由本府核定實施，即可進入計畫執行階段。

依「都市更新條例」第23條，由土地及合法建物所有權人依「臺北市都市更新自治條例」第12、15條及「臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知」規定檢具相關書件向本府申請自行劃定更新單元。 說明： 申請自行劃定更新單元方式：

一、申請人：土地及合法建築物所有權人（至少1人）。

二、申請基地規模應符合下列更新單元劃定基準規定之一：

(1) 為完整之計畫街廓者。

(2) 街廓內面積在二千平方公尺以上者。

(3) 街廓內臨接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一且在一千平方公尺以上者。

(4) 街廓內部分土地業已建築完成，確無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻，其未建築完成部分面積一千平方公尺以上，並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經臺北市都市更新審議委員會審議通過者。

(5) 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之，並採整體開發且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。

三、申請基地建築物應符合 「臺北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準」之規定。

四、自行劃定更新單元，申請人應於主管機關審核通過後，六個月內擬具事業概要或一年內擬具都市更新事業計畫報核，逾期未報核者，應依規定重新辦理申請。但已向市政府申請籌組都市更新會者，都市更新事業計畫報核期限得申請延長六個月，延長次數並以二次為限。

五、以上為臺北市都市更新處受理民間辦理都市更新審查相關作業流程， 其他縣市需依照相關法令檢討。

•不得超過法定容積1.5倍或0.3倍法定•法定容積1.3倍或原容積1.15倍。

容積＋原容積。 

•可另申請海砂屋、輻射屋、開放空間

等其他獎勵。

關於都市更新比例，採多數決，須土地及建物所有權人75%及80%以上同意。

•須辦理公開展覽、公聽會、聽證會、審 議、核定公告等法定程序。視意願整合

及爭議處理而定。

•所有權人與實施者間透過權利變換或

協議合建方式分配房地。